O lucro gerado pela venda de um imóvel é a diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição, descontando os diversos custos que o proprietário teve.
Na prática, conforme indicado pelo Comparaja, o cálculo inicia-se pelo valor da venda, do qual se subtrai o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, além das despesas relacionadas à compra e à venda, bem como das obras de valorização realizadas nos últimos cinco anos. Entre os custos a considerar estão o certificado energético, registos, imposto do selo, escritura, IMT e a comissão devida à mediadora imobiliária.
Isso implica que, antes de determinar quanto deverá pagar ao Estado, o vendedor precisa compilar todos os valores vinculados ao imóvel e simular o resultado final. Quanto mais detalhado for esse cálculo, menor será a parte do lucro sujeita a imposto. Apenas 50% da mais-valia calculada é efetivamente tributada em IRS, sendo depois somada aos demais rendimentos do contribuinte.
Esse assunto é especialmente relevante em um momento em que muitas famílias estão considerando vender suas casas para comprar outras. Nesses casos, pode haver isenção de imposto se o valor da venda de uma residência própria e permanente for reinvestido em outra casa com a mesma finalidade, dentro dos prazos legais. Esse reinvestimento pode ser realizado até 24 meses antes ou 36 meses depois da venda, desde que os demais requisitos fiscais sejam atendidos.
Para entender melhor o impacto fiscal da venda, é possível utilizar as ferramentas de simulação de mais-valias do ComparaJá e estimar as mais-valias antes de prosseguir. Dessa forma, fica mais fácil tomar decisões informadas e evitar surpresas na hora de declarar o IRS.
Existem também exceções para imóveis adquiridos antes de 1989, que não estão sujeitos a IRS sobre as mais-valias, embora a operação ainda precise ser declarada. Nos casos em que a venda resulta em prejuízo, há o conceito de menos-valias, que também devem ser comunicadas, uma vez que o saldo entre ganhos e perdas é o que importa para efeitos de tributação.
A mensagem principal é clara: vender uma casa envolve não apenas fechar o negócio, mas também fazer as contas corretamente.
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